Découvrez les atouts d'une SCI pour structurer et optimiser vos projets immobiliers : avantages fiscaux, préparation de la transmission patrimoniale, facilitation de l'investissement locatif et gestion simplifiée de vos biens. Avec Profitys, bénéficiez d’un accompagnement sur mesure pour créer et gérer votre SCI en toute sérénité.
MEMO INVESTISSEUR
AVANTAGES
✔️ Réduction fiscale
✔️ Investissement immobilier
✔️ Anticipation de la transmission
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique regroupant au moins deux associés, qui participent à la gestion et à la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, tandis que la propriété des biens est transférée à la société.
Les statuts de la SCI, véritable colonne vertébrale de son fonctionnement, définissent les règles de prise de décision (à l’unanimité ou à la majorité, par exemple) et organisent la gestion des biens. Les associés désignent également un gérant, chargé de la gestion quotidienne des biens immobiliers détenus par la SCI, sans obligation de consultation systématique des autres associés.
Pourquoi créer une SCI ?
La création d'une SCI dans le cadre d’un projet immobilier peut présenter de nombreux avantages juridiques, fiscaux et patrimoniaux.
Simplifier l’achat immobilier collectif
La SCI facilite l'acquisition collective d’un bien immobilier, permettant à chaque associé de posséder des parts sociales proportionnelles à son apport. Elle constitue un cadre juridique idéal pour simplifier la gestion des biens, la répartition des droits et les formalités administratives. Par ailleurs, regrouper plusieurs associés au sein d'une SCI augmente la capacité d'investissement, ouvrant la voie à des projets immobiliers inaccessibles individuellement et facilitant l’obtention de financements.
Profiter d’une fiscalité adaptée
Avec une SCI, les associés ont le choix entre deux régimes fiscaux :
L’impôt sur le revenu (IR), où les revenus sont directement imposés au nom des associés.
L’impôt sur les sociétés (IS), qui peut être choisi sur option et permet de bénéficier d’une fiscalité adaptée aux besoins spécifiques de la société.
En résumé, la SCI offre une solution flexible et efficace pour structurer, gérer et optimiser vos projets immobiliers, que ce soit pour investir, transmettre un patrimoine ou simplifier la gestion locative. Profitys vous accompagne à chaque étape de la création et de la gestion de votre SCI pour garantir la réussite de vos projets.
Une transmission simplifiée avec une SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil particulièrement efficace pour organiser et faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'avantages juridiques et fiscaux significatifs.
La transmission entre associés
Dans une SCI, un associé peut aisément se retirer en cédant ses parts sociales à un autre associé, sous réserve de l’approbation des autres membres de la société. Les statuts de la SCI peuvent également être aménagés pour encadrer ces cessions, simplifiant ainsi les démarches tout en évitant d’éventuels conflits entre associés.
La transmission du patrimoine immobilier
Transmettre un bien immobilier au sein d’une SCI est généralement plus simple et moins coûteux qu’une transmission classique. Plutôt que de transmettre le bien directement, les propriétaires cèdent des parts sociales de la SCI, permettant une transmission progressive et organisée.
De plus, en cas de décès, la SCI évite l'indivision, source fréquente de litiges entre héritiers. Les décisions de gestion sont prises conformément aux statuts, empêchant un héritier de bloquer la gestion ou d'exiger une sortie immédiate de l’indivision.
Avantage fiscal en cas de plus-value
La SCI offre également un avantage notable en matière de taxation des plus-values. Contrairement à une détention personnelle, où l’abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date d’acquisition du bien, une SCI permet de calculer cet abattement dès la date d’acquisition des parts sociales. Cela peut réduire significativement l’imposition en cas de vente.
Une gestion optimisée
Modalités de prise de décision
Créer une SCI permet d’encadrer la gestion d’un patrimoine immobilier grâce à des statuts définis sur-mesure. Ces statuts permettent d’établir des règles claires pour les décisions importantes, comme la vente d’un bien ou la réalisation de travaux, en fixant des seuils de quorum et de majorité adaptés. Ainsi, le risque de blocage dans la gestion du bien est limité.
Rôle du gérant
Dans une SCI, la gestion quotidienne des biens est confiée à un ou plusieurs gérants désignés par les associés. Ces gérants ont pour mission de prendre en charge toutes les démarches courantes, telles que la recherche de locataires ou le suivi des travaux, tout en respectant les limites fixées par les statuts. Par exemple, un accord préalable des associés peut être requis pour des décisions majeures, comme la souscription d’un emprunt.
SCI à l’IR ou à l’IS : un choix stratégique
Lors de la création d’une SCI, il est essentiel de choisir entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix dépendra des objectifs de la société et des projets des associés.
SCI à l’IR
Imposition des bénéfices : Les revenus locatifs sont imposés directement au nom des associés, selon leur quote-part dans le capital.
Déduction des déficits fonciers : Les déficits peuvent être imputés sur les revenus imposables des associés, dans une limite annuelle de 10 700 €.
Plus-values immobilières : Taxées à 19 % avec un abattement pour durée de détention à partir de 22 ans (exonération totale après 30 ans).
Obligations comptables : Pas d’obligation de tenir une comptabilité formelle ou de déposer les comptes annuels.
SCI à l’IS
Imposition des bénéfices : Les revenus locatifs sont imposés au taux fixe de 25 % (15 % sous conditions) au niveau de la société. Les associés sont ensuite imposés sur les dividendes perçus.
Déduction des charges : Les frais d’acquisition, d’entretien, d’amortissement du bien et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus.
Plus-values immobilières : Taxées à 25 % sans abattement pour durée de détention.
Obligations comptables : Comptabilité stricte et dépôt des comptes annuels obligatoires.
Pourquoi se faire accompagner pour créer une SCI ?
Créer une SCI implique de nombreuses démarches administratives et juridiques, ainsi que des choix stratégiques cruciaux, notamment en matière de statuts, de régime fiscal ou de pacte d’associés. Un accompagnement par un expert en gestion patrimoniale, comme chez Profitys, permet de :
Rédiger des statuts sur-mesure en fonction des objectifs des associés et de leur stratégie patrimoniale.
Constituer un dossier complet et conforme, incluant les pièces administratives obligatoires (déclaration de non-condamnation, formulaire MO, etc.).
Choisir le régime fiscal adapté, entre l’IR et l’IS, selon les besoins spécifiques de la SCI.
Assurer le dépôt du capital social et la publication légale, ainsi que l’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce.
En confiant ces étapes à un expert, vous maximisez les chances de succès de votre projet et optimisez sa gestion sur le long terme. Chez Profitys, nos spécialistes vous accompagnent de la création de votre SCI jusqu’à sa gestion, pour vous offrir sérénité et efficacité.
